文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不(bù)足一(yī)个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的(de)必然(rán)趋势，也(yě)是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完(wán)首(shǒu)付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归(guī)实体经济和(hé)居(jū)住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现房销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等(děng)综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期(qī)系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资(zī)金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层(céng)出(chū)售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的(de)地(dì)势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众购房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住(zhù)房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工(gōng)。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时(shí)间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的(de)商品房预(yù)售制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的(de)按照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房(fáng)也开启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数十年(nián)时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同(dǎo)致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房(fáng)市(shì)值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股票、债(zhài)券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签(qiān)订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力(lì)或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的(de)坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续(xù)建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际(jì)上，在(zài)过去房(fáng)地产大(dà)开发时代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的(de)预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后(h空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同òu)，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国(guó)期(qī)房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行(xíng)或(huò)产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全(quán)部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机监(jiān)管开(kāi)发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后(hòu)发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如(rú)由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规(guī)定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时(shí)，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)才可预(yù)售。什么是(shì)定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可(kě)返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程(chéng)进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会(huì)存(cún)入银(yín)行专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工(gōng)具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是(shì)大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同