OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户(hù)，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近(jìn)期市(shì)场(chǎng)波动较(jiào)大，但(dàn)其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响其内外(wài)价值，投资者(zhě)应理性(xìng)看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低(dī)开(kāi)，此后(hòu)二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上(shàng)市以来，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目出租率有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发(fā)事(shì)件，因此导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规(guī)避的(de)原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场内资(zī)金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场价格下跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会受到基(jī)本(běn)面、情绪面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的(de)产品具备一定的投资价(jià)值，很适合(hé)稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募(mù)基(jī)金(jīn)执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利(lì)解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流(liú)没有造(zào)成大的影响，“事件性利(lì)空下调至(zhì)得这(zhè)么(me)急(jí)、这么深，加上前期本(běn)身(shēn)园区类资产(chǎn)就回调不(bù)少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还(hái)是落到租(z自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么ū)金收(shōu)入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中(zhōng)披露(lù)的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租(zū)率下降(jiàng)事项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开(kāi)的(de)业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就相关(guān)事项进行(xíng)了解释说明，市场(chǎng)信心得到了(le)一定提振(zhèn)，二级市场价格自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么(gé)表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的(de)扩募说明会(huì)上，运(yùn)营(yíng)团队(duì)表示了对张江光大园(yuán)项目的信心(xīn)，预计(jì)签署意(yì)向书和合同谈(tán)判(pàn)中(zhōng)的(de)储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租(zū)率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告引起了(le)市(shì)场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益人相关负责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实(shí)始料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情况，相关负责人(rén)介绍(shào)说，目前储备(bèi)租户(hù)还是比较(jiào)丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试(shì)、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意(yì)向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市(shì)场负(fù)责的态度，我(wǒ)们(men)肯(kěn)定(dìng)要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域(yù)的张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)一(yī)季(jì)度末也有将近30％的(de)空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那(nà)么多储备(bèi)租户，之(zhī)前(qián)的空置率为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运(yùn)营(yíng)表现稳定(dìng)，租(zū)户的调(diào)租(zū)和换租都属(shǔ)于正常情况，而这(zhè)次项目(mù)的大(dà)租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及(jí)时(shí)修(xiū)复(fù)后，张(zhāng)江这边(biān)也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大(dà)园单层以一(yī)千平(píng)的(de)面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预(yù)算(suàn)挑选区(qū)域内(nèi)的不(bù)同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新(xīn)老资产的(de)管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和(hé)联(lián)合营(yíng)销方(fāng)面能更加充(chōng)分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位(wèi)和(hé)展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还(hái)有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的(de)发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一(yī)步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我们可能(néng)面(miàn)临了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插(chā)曲。我(wǒ)们有(yǒu)信(xìn)心排除万难(nán)，尽一切可(kě)能化解当前突(tū)发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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