5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地(dì)产的配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市值在(zài)股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股比例(lì)也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于房(fáng)地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集(jí)团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市(shì)。而(ér)映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存(cún)款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提(tí)升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落(luò)时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超过(guò)了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工(gōng)程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性(xìng)向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额）基(jī)本在(zài)30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存(cún)在发展的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机(jī)会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地(dì)产公(gōng)司(sī)也是更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业(yè)的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业(yè)自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业内部将(jiāng)出(chū)现分化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu寓言故事有哪些三年级下册课外，外国寓言故事有哪些三年级下册)益于(yú)行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士(shì)张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处(chù)于调(diào)整的过程(chéng)中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性的压力寓言故事有哪些三年级下册课外，外国寓言故事有哪些三年级下册仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要(yào)多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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