导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名>成熟房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户(hù)均一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名不同(tóng)能级(jí)城市之间(jiān)，不(bù)同区域(yù)板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们无法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)套(tào)数，回答(dá)当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观(guān)判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反(fǎn)映出(chū)城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐(qí)全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)相加，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从(cóng)而(ér)我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套(tào)房的三(sān)点含义(yì)

　　既(jì)然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到(dào)了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房(fáng)”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人(rén)口和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及南(nán)京(jīng)工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房(fáng)，在(zài)高(gāo)房价(jià)的大城市租(zū)赁(lìn)一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态(tài)趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人(rén)口(kǒu)增长主要受益(yì)于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美(měi)好、宜(yí)居(jū)生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差(chà)。商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名