5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为(wèi)代表的(de)机(jī)构对于这一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持(chí)有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却(què)断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持(chí)股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处(chù)首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大(dà)分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经(jīng)理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增加(jiā)了15万(wàn)亿元(yuán)。中国(guó)存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去(qù)了(le)，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在(zài)于(yú)城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时(shí)间(jiān)段(duàn)恰(qià)好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该(gāi)股的(de)基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的(de)浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也(yě)是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第(dì)七位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成本(běn)土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低(dī)的(de)融资成本，优质的(de)开发(fā)资源(yuán)和良好的(de)不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期的(de)维度(dù)看(kàn)，行业的逻(luó)辑(jí)在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利(lì)和现金(jīn)流(liú)创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益(yì)于(yú)行(xíng)业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国企央企在(zài)三(sān)个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些(xiē)公司也(yě)是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月环(huán)比三(sān)月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个(gè)房地(dì)产以及(jí)其(qí)上下(xià)游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快(kuài)钱(qián)的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及(jí)个股(gǔ)仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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