导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低(dī)景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国(guó)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一(yī)套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是(shì)流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有四大新增(zēng)需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着(zhe)不小差(chà)距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布(bù)会(huì)上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以(yǐ)家庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没(méi)有直(zhí)接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵一是每(měi)年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推(tuī)算得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存(cún)量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国(guó)平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一(yī)套(tào)房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以(yǐ)及(jí)南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭住宅(zhái)为一(yī)居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间(jiān)农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积(jī)仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住宅市场带(dài)来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在(zài)不(bù)小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低(dī)，其增(zēng)速(sù)可(kě)能(néng)超预期(qī)。

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