导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地(dì)产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一(yī)成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋(w甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处ū)质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人(rén)口的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势(shì)在必(bì)行。<甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处/p>

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上(shàng)，负责人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多(duō)万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味(wèi)着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居(jū)民(mín)的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的(de)测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)的(de)实(shí)际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的(de)生活带来(lái)了很大(dà)的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的(de)家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带(dài)房(fáng)进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户(hù)、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延(yán)续，导(dǎo)致户(hù)数会(huì)因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活(huó)的环(huán)境，背后的(de)改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(m甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处ì)切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。

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