文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子(zi)，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代(dài)步(bù)入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是(shì)对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国(guó)香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可(kě)以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施(shī)，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术(shù)活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民(mín)众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资(zī)金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的(de)信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房(fáng)需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套问(wèn)题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下(xià)的福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制(zhì)在过(guò)去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融(róng)资(zī)比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房(fáng)者(zhě)对行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同(tó毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗ng)和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了(le)开发(fā)企业(yè)预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套(tào)取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝(jué)大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易(yì)税，分别(bié)为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按(àn)工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司针对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名(míng)律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确认无(wú)误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部(bù)分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公(gōng)证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机构或(huò)保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的(de)选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银(yín)行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的(de)增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。<毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗/p>

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了(le)政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)保复(fù)工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力(lì)的(de)金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接(jiē)监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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