5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的(de)机构对于(yú)这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募(mù)所持(chí)房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排(pái)名(míng)第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到(dào)房(fáng)地陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)好于(yú)三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了(le)。“如(rú)果按照(zhào)产业周(zhōu)期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出(chū)现了(le)一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产(chǎn)的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还需要有一(yī)定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的(de)房价(jià)，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票(piào)投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一(yī)方(fāng)面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公司(sī)外(wài)，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温(wēn)，优(yōu)质土地供(gōng)给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的(de)开发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较(jiào)于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系(xì)等问题(tí)，市场对(duì)民(mín)营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩(jì)的(de)回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司(sī)也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业(yè)内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市(shì)，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中(zhōng)，能够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压(yā)力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股(gǔ)仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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