“现在的房地产很(hěn)难再(zài)出现像过去十(shí)年的系统性行(xíng)情。”思(sī)睿集团合(hé)伙人、首席经济(jì)学(xué)家洪灏向《红周刊(kān)》表示，房地产行业分化的愈(yù)加明(míng)显，让机构和投资者的关注度从板块(kuài)向单(dān)个标的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周刊》指出，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还是(shì)估值，房地产(chǎn)都已经双杀到了最(zuì)底部(物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化bù)，而且是反复地杀到了底部，再(zài)往下的空间(jiān)已经不大(dà)了。

　　三(sān)道(dào)红线等指标

　　成(chéng)挖掘个(gè)股阿(ā)尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿(ā)尔法呢(ne)？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产赛道中进行(xíng)选(xuǎn)择(zé)，需要非(fēi)常(cháng)小心，避免(miǎn)选了半(bàn)天，标的公司出(chū)现爆雷(léi)的情况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需要满(mǎn)足以下三个基准：有大的国(guó)资背景的(de)、杠杆(gān)率较(jiào)低的、此前没(méi)有踩(cǎi)过(guò)红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果(guǒ)关(guān)注一(yī)下今年房地产(chǎn)的开发(fā)资金来源，可以发现，其实银行的信(xìn)贷倾向是不(bù)太愿(yuàn)意(yì)给房企贷(dài)款的，房企的主要资金来(lái)源来自新盘的销(xiāo)售。但今年新房的销(xiāo)售情况相较一般。再(zài)关注一下，哪些房企(qǐ)能从银(yín)行拿到(dào)钱，其实(shí)主要还是那些有国企背景的(de)房(fáng)企，民营房企相对比较困难，所以(yǐ)整个行业出现了一个很明显的分化，无论是在销售(shòu)，还是融资等各个方面都非常(cháng)明显。现在有国资背景的(de)房企在(zài)资本市(shì)场表现(xiàn)相对较(jiào)好，但没(méi)有国资背景的民营房企股价大多表现很一般(bān)。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊》表示，在房地(dì)产行(xíng)业内，我们的(de)逻辑是(shì)，“寻找最后的(de)赢家”。而具体到(dào)如何挖掘(jué)，我们会(huì)特别重视企业(yè)的(de)成本优势(shì)，更具(jù)体一点，就是(shì)它的净借(jiè)贷水(shuǐ)平（净负债率）是不是行(xíng)业(yè)内的最低水(shuǐ)平；利(lì)润率是(shì)不(bù)是行业内最(zuì)高的(de)；融(róng)资成本是否是行业(yè)内最低(dī)的(de)；建安成本是(shì)否也是(shì)业内最(zuì)低的；这些都(dōu)是我们看重(zhòng)的一家房企的(de)综合成本。

　　需要注意的(de)是，能够(gòu)同时(shí)满足上(shàng)述条件(jiàn)的房(fáng)企并不(bù)多。即便是在国(guó)央企(qǐ)中，仍有部分房(fáng)企(qǐ)出(chū)现了“三道红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶化(huà)的趋势。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根据Wind数据(jù)整理发现，截至(zhì)2022年末，天房(fáng)发展、陆家嘴、格力(lì)地产、西藏城投、中交地(dì)产、中国武夷(yí)等国央企(qǐ)“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发展、京投发(fā)展、光(guāng)明地产、云南城投、首开股份(fèn)、珠江股份、城投控股等(děng)国央企房企也踩了“三道红(hóng)线”中(zhōng)的(de)两(liǎng)条。

　　2022年激(jī)进扩(kuò)张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难(nán)看(kàn)出，即便是有着较稳健特色的国(guó)央(yāng)企(qǐ)房企，其财务指(zhǐ)标称得上完全健康的仍(réng)是少(shǎo)数。而更加值得注意的是，在2022年(nián)，不少国企，甚至(zhì)地方(fāng)国企开始大举扩张(zhāng)。而这无(wú)疑又进(jìn)一步考验着国央企的(de)资金链情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度(dù)尤为(wèi)重要，节奏(zòu)把握准确，有助于房企(qǐ)储备(bèi)优质“弹药”；但过于乐观的预(yù)判未来市场，以及过于激进的扩张拿地(dì)节奏也有(yǒu)可能让房(fáng)企(qǐ)重蹈(dǎo)此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊(hào)扬(yáng)以(yǐ)其配置的一家(jiā)房企进(jìn)行(xíng)举例(lì)，它从2018年开(kāi)始(shǐ)到2021年，连续(xù)4年的净借(jiè)贷比(bǐ)例都维持(chí)在(zài)33％左右(yòu)，完全没有(yǒu)增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这(zhè)家房企明(míng)显感觉到(dào)机(jī)会来了，其开始在一线城市(shì)进行大举拿地，净负债率也由此(cǐ)前的33％左右水准(zhǔn)提(tí)高到45％左右，涨了(le)接近三分之一(yī)。与此同时，该(gāi)房企新(xīn)购(gòu)入地块也实现了(le)快速的开盘利用率，预计(jì)今年会有(yǒu)更多的楼(lóu)盘入市(shì)。像这类企业就符合“最后的(de)赢(yíng)家”的特点。一方面，在于它(tā)本(běn)身储备了很多(duō)弹药(yào)，去年(nián)拿地超1000亿元，且其中一(yī)半在一线城市，另外一(yī)半也(yě)主要(yào)集中在(zài)强(qiáng)二线和(hé)二线城市(shì)；另一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道，与之相反，有些房(fáng)企的(de)扩张速度(dù)让人感觉(jué)又回到(dào)了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年(nián)期(qī)间扩张(zhāng)的民营企业的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出手(shǒu)的章(zhāng)法仍要小心，如(rú)果(guǒ)负债率(lǜ)扩张(zhāng)得太快，但未来的两年(nián)市场没(méi)有想象(xiàng)得(dé)那么(me)好(hǎo)，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那么(me)如何(hé)来衡量(liàng)一家(jiā)房(fáng)企的扩(kuò)张(zhāng)速度是否激(jī)进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的净负(fù)债率(lǜ)水(shuǐ)平，在我看来，这个比例如果超过(guò)60％，就是扩张(zhāng)得过于快(kuài)速了。

　　不难看(kàn)出，这一(yī)标(biāo)准要比“三道红(hóng)线”对房企的净负债(zhài)率要求(qiú)不得(dé)高于(yú)100％要更加严(yán)格。陈昊扬解释，当前房地产(chǎn)行业的复(fù)苏速度(dù)并没有那么快，所以要规(guī)避公司净负债率提高到一个比(bǐ)较危(wēi)险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中交(jiāo)地产、中国金茂、华发股份、越秀(xiù)地产(chǎn)、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地产(chǎn)净负债率持续居(jū)高不下(xià)，在2020年至2022年期间，依次(cì)为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的是，华润(rùn)置(zhì)地、中国海(hǎi)外发展、万科A、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)、招商蛇口、龙湖(hú)集团等房企在践(jiàn)行(xíng)较积极(jí)的拿(ná)地策(cè)略(lüè)的(de)同时(shí)，也较(jiào)好地控制了(le)公(gōng)司的扩张速度(dù)与净负债率(lǜ)水平(píng)（见附(fù)表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具备“最后(hòu)赢(yíng)家(jiā)”的(de)黑(hēi)马特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他们是(shì)以同一筛选标准(zhǔn)来看国央企与民营(yíng)房企(qǐ)，但在各(gè)维(wéi)度的实际表现上，国(guó)央企确(què)实会更胜一筹。如国央企的融资成(chéng)本更(gèng)低(dī)，融资渠道(dào)也更顺畅，能够做到想融就(jiù)融，这样，国央企自然而然就具有天然优势。

　　虽然(rán)对比民(mín)营房企，机(jī)构更(gèng)加(jiā)看好国央企，但这(zhè)也并不(bù)意味着，民营企业(yè)中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数(shù)民营房企同(tóng)样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季(jì)报(bào)，滨江集团的十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)东中新进了(le)“中(zhōng)国(guó)工商(shāng)银行股份有限公司－景顺(shùn)长城中(zhōng)国回报(bào)灵(líng)活配置混合型(xíng)证券投资基金(jīn)”“全国社(shè)保基(jī)金一一(yī)六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴(bā)马(mǎ)资(zī)产管理(lǐ)有限公司就长(zhǎng)期持有滨江(jiāng)集团(tuán)。根据一季报，该资产公司的(de)几只产(chǎn)品合计持有滨江集团(tuán)9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐，和其自(zì)身的(de)基本面表现存(cún)在一定关系。2020年(nián)以来的(de)近三年时间，房地产市场整体在走“下(xià)坡(pō)路”，但作为杭州本土房企的(de)滨江(jiāng)集团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团(tuán)在业绩(jì)表现、销(xiāo)售(shòu)规模、新增土储、股(gǔ)价表现等多维度(dù)都表现了较强的增(zēng)长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江(jiāng)集团(tuán)扣非归母(mǔ)净(jìng)利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的(de)2023年一季报，今年(nián)一季度，滨江集(jí)团更(gèng)是(shì)实现了扣非归(guī)母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代(dài)”仍能(néng)保持自身业绩的持续增(zēng)长，和滨江集团扎根杭州的战略(lüè)布局关(guān)系密切。根据2022年年(nián)报，滨江集团(tuán)有近七成营(yíng)收来(lái)自(zì)杭州地区(qū)，而在(zài)2021年(nián)，杭州地区(qū)的营(yíng)收比重只占(zhàn)到近六(liù)成。近三年(nián)持(chí)续(xù)稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此同(tóng)时(shí)，滨江(jiāng)集团在杭州的土储补充同样较为(wèi)积极(jí)，根据诸(zhū)葛找房(fáng)、住(zhù)在杭(háng)州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额(é)依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第(dì)一(yī)。

　　而滨(bīn)江集团在(zài)杭州的较突出表现，也让滨江集团的房(fáng)企排名(míng)迅速提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企排名已冲进前十，根据中指(zhǐ)数据(jù)，2023年前4月(yuè)，滨江集团实(shí)现销售额607.3亿元，位列(liè)房企第九位。

　　值得(dé)注意的是，2020年(nián)至今，滨江集团股(gǔ)价翻(fān)了超一倍以上，而近期，滨江(jiāng)集团更(gèng)是迎来多家机(jī)构的集中调研。滨江(jiāng)集(jí)团发布公告表示，公(gōng)司于(yú)5月10日接(jiē)受(shòu)了(le)信达(dá)证券、金鹰基金、建(jiàn)信(xìn)养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移(yí)至存量赛(sài)道

　　机构在下游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产(chǎn)开发只(zhǐ)是房地(dì)产产业链(liàn)上的(de)中游环(huán)节，其上游主要为钢(gāng)铁(tiě)、水泥、建材(cái)、玻纤等材料供(gōng)应商，而(ér)下游应(yīng)用行业(yè)主(zhǔ)要包括中介服务、家用(yòng)电器(qì)、物业管理(lǐ)、家居用品。综合《红周刊》的(de)采访，房地产开发环节(jié)与(yǔ)上游材料端息息相关，新(xīn)盘开(kāi)工不(bù)足导(dǎo)致上游不(bù)被(bèi)看好，机(jī)构寻觅个股阿尔法的(de)思路渐渐(jiàn)移至下游(yóu)。“中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)行业在进入存量(liàng)房(fáng)时代，所以(yǐ)对地产产(chǎn)业链，尤其是(shì)偏消费属性的(de)家装家居领域，我们相对看好，因为居民保有的住房规模越来越大，随(物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化suí)着时间的增(zēng)加(jiā)，内装更新的需求也会越来越多。美国(guó)过去(qù)的数据充分(fēn)说明了这一点(diǎn)，在(zài)新房销(xiāo)售见顶之后，家具消费的增长却(què)一直都(dōu)很好。对于地产产业链，我们相对看好(hǎo)和内装相(xiāng)关的行业，例(lì)如消(xiāo)费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而根据(jù)《红周刊(kān)》对下游细分中(zhōng)相(xiāng)关赛道龙头(tóu)年(nián)内表现的统计，目前暂居前两位(wèi)的都(dōu)是(shì)来自(zì)家纺赛(sài)道(dào)的公(gōng)司，它们(men)分(fēn)别是富安娜和水(shuǐ)星家(jiā)纺，特(tè)别是前者(zhě)在月线连(lián)收七根阳线的基础上(shàng)，年内迄(qì)今涨幅已经逼(bī)近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安娜主(zhǔ)要从事纺织(zhī)家居(jū)、睡眠(mián)家居(jū)、生活类产品的研(yán)发(fā)、设计、生产及(jí)销售，旗下(xià)拥有原(yuán)创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第一季(jì)度报告(gào)显示，报告期内，富(fù)安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实(shí)现归属于上市公司股(gǔ)东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上(shàng)市公司一(yī)季(jì)报的(de)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，能够发现该股(gǔ)早已成为基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓股的天下，彼时(shí)包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值(zhí)、工(gōng)银瑞信灵动(dòng)价(jià)值、宝盈(yíng)新价值和(hé)私募的明河2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁(bì)江山。需(xū)要强调的是，中欧的两只基金都是(shì)价(jià)值派基金经理曹名长在管的产(chǎn)品，首(shǒu)季其同时(shí)重仓(cāng)的房(fáng)地产产业链股票还有金地集团和大亚(yà)圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾(céng)经(jīng)风光一时的家居板块也因疫(yì)情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居板块中年内表(biǎo)现最(zuì)好(hǎo)的是志(zhì)邦(bāng)家(jiā)居。同一时间段，该(gāi)股(gǔ)年内上(shàng)涨(zhǎng)已(yǐ)经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利润(rùn)，公(gōng)司都(dōu)实现了同比(bǐ)双升。

　　从公(gōng)司的(de)十大流通股股东(dōng)来(lái)看，《红周刊》发现广发(fā)基(jī)金经(jīng)理罗洋慧(huì)眼独具，一(yī)季报中他(tā)管理的广发(fā)策略(lüè)优选和广(guǎng)发安(ān)宏回报均增加了(le)持(chí)股，而(ér)这两只产品也成为志邦家(jiā)居十(shí)大流通股股(gǔ)东中仅有的两(liǎng)只公募。有意思的(de)是，他似乎对(duì)于定制家居(jū)类(lèi)标的(de)情有(yǒu)独钟，在另一家赛(sài)道公司金牌橱柜中，他管(guǎn)理的全(quán)部三只产品均登榜(bǎng)十大流(liú)通股股东，其也成为他的独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居(jū)家纺外，下(xià)游的物业(yè)股也越来(lái)越(yuè)被机构所青睐，不过这(zhè)类标的大多在香港上(shàng)市，如(rú)何(hé)选择成为难题。对此，前述上海公(gōng)募基金经理举例分析：“物业(yè)服务不是(shì)一个高(gāo)毛利的行业，挣钱(qián)很辛苦(kǔ)，我选公(gōng)司还是希望挣的是(shì)市场化应该挣(zhēng)的(de)钱，以我曾经买(mǎi)的(de)绿(lǜ)城服务为例，它在中(zhōng)高端楼盘占(zhàn)比是比较高的(de)，每年到(dào)期的(de)合(hé)同里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的(de)大部分项(xiàng)目到期之后(hòu)，经过两三轮合同周(zhōu)期(qī)还能做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里(lǐ)真正(zhèng)能做到产(chǎn)品提价的公司(sī)很少(shǎo)，因为物业公(gōng)司很容易一开始是(shì)挣钱的，后(hòu)面因为保安(ān)这些固定人员成本的(de)年(nián)度增长(zhǎng)，不(bù)过服务没有特(tè)别好，客户没有那么满意，能做到提价难度是非(fēi)常大的。但是(shì)该(gāi)公司能在业内做到到期(qī)之后提价率比较高(gāo)，这跟它的定(dìng)位和(hé)比较好的服务(wù)是(shì)有关(guān)系的。”他进(jìn)一步(bù)强调(diào)。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化