导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人(rén)均(jūn)一间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很(hěn)大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户(hù)持有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接(jiē)公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全(quán)国总(zǒn对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思g)人(rén)口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了(le)额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能(néng)级(jí)城市(shì)之间，不(bù)同区(qū)域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量过(guò)剩的(de)直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关(guān)数(shù)据有两处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计(jì)算中国(guó)居(jū)民户均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存(cún)量房地产套(tào)数(shù)，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为(wèi)过(guò)去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了(le)户均一套房的(de)程(chéng)度，“户(hù)户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换房等因素(sù)产生的(de)住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好(hǎo)一套房(fáng)，就(jiù)会造成人(rén)口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人(rén)口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平方米(mǐ)的(de)家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似(shì)已经(jīng)户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生(shēng)活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确(què)指出支持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统(tǒng)计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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