万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达(dá)为(wèi)了(le)收回钱款(kuǎn)不(bù)得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入(rù)房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维(wéi)权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕(rào)的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人住(为什么懂手机的人都不用华为zhù)的。

　　那为(wèi)什么(me)中(zhōng)国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实了上述(shù)内(nèi)容(róng)。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫(hè)集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没(méi)准还(hái)是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发(fā)商，要求(qiú)退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的(de)商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司(sī)中国(guó)信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司(sī)成为(wèi)了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由中国(guó)信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这句顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末(mò)上市的(de)它，对(duì)手(shǒu)是当时有为什么懂手机的人都不用华为名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个(gè)地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财(cái)务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安(ān)的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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