饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势(shì)收(shōu)取过高(gāo)费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强(qiáng)从业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容、合理确(què)定经纪服(fú)务(wù)收费、严格实(shí)行明码标价等十方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析(xī)师张大(dà)伟(wěi)称(chēng)，随(suí)着城(chéng)市发(fā)展，一二(èr)线城(chéng)市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依(yī)赖中介居(jū)间成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来说属于(yú)金额不低的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居民(mín)造成(chéng)额(é)外(wài)的负(fù)担(dān)，而且这些服务事(shì)项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交易过程中存(cún)在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行(xíng)业(yè)关注最多的一个(gè)话题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二(èr)手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部(bù)分(fēn)价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金(jīn)额不(bù)低的中(zhōng)介费。以北(běi)京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引导由交易(yì)双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前(qián)房地(dì)产经纪(jì)服务收费标准的(de)最早依据(jù)是1995年(nián)国家计委(wěi)建设部下发的《关(guān)于房地产(chǎn)中介服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交价(jià)格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即根据这样的规(guī)定：“少数(shù)特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二手(shǒu)房(fáng)中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本(běn)着“简政(zhèng)放权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪(jì)服务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未(wèi)明(míng)确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收(shōu)费标(biāo)准进(jìn)行明码标价即可(kě)。而一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句房地产经纪(jì)服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计(jì)算出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客(kè)户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构(gòu)提(tí)供的基本(běn)服务和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明(míng)确服务项目(mù)和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人出具收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句(yú)市场平均水平的房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门(mén)将(jiāng)会(huì)同市场(chǎng)监(jiān)管等部(bù)门(mén)采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同(tóng)有(yǒu)关部(bù)门依法查处不按规定(dìng)明(míng)码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市(shì)场监管部门要(yào)依法依(yī)规纳入国(guó)家企业(yè)信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区总裁(cái)兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价(jià)，合(hé)理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收(shōu一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句)费过高的(de)经纪机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就(jiù)不同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合(hé)理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市(shì)场看(kàn)，经纪(jì)服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该(gāi)由上下家各(gè)支付一半的(de)中介费，但(dàn)在一些(xiē)热(rè)点(diǎn)城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的情形，因(yīn)部分(fēn)购(gòu)房者(zhě)处于弱势(shì)地位(wèi)，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边(biān)收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公(gōng)司可(kě)能会(huì)利(lì)用其支配地位，在(zài)原(yuán)先经纪服(fú)务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东(dōng)收(shōu)取费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于(yú)变(biàn)相推(tuī)高了(le)房价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于(yú)提(tí)高交易中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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