文(wén)：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能(néng)实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的(de)？国(guó)外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度在完全(quán)交房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)是需(xū)要严(yán)格(gé)的资金监(jiān)管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的(de)，如果(guǒ)没(méi)有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如(rú)借机取消预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量时代(dài)，取消预水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼(yù)售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还(hái)未(wèi)推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式(shì)成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心(xīn)的住(zhù)房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的(de)监管(guǎn)机(jī)制，促进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于(yú)预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证(zhèng)明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国(guó)内地(dì)优先(xiān)发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才(cái)能(néng)进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的(de)国情(qíng)。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币(bì)化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的(de)形(xíng)式一次性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住宅(zhái)小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和(hé)银行的(de)按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层(céng)面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房者签(qiān)订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看(kàn)，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了(le)资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝大(dà)部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为购房(fáng)者提(tí)供(gōng)一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批(pī)后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一定使用(yòng)期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相关款项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部(bù)规范期(qī)房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施(shī)才可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付(fù)最多不(bù)超20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外(wài)的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前(qián)房地(dì)产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转的房(fáng)企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安(ān)全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保(bǎo)修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的(de)营水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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