文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不(bù)能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时(shí)代步(bù)入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在(zài)支付(fù)完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度(dù)在完(wán)全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如(rú)果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个(gè)难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也(yě)不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收取(qǔ)买家(jiā)的(de)订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国(guó)香港房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决(jué)了(le)核心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开发商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信(xìn)托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动项目完(wán)工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房(fáng)基(jī)础等(děng)城市(shì)化(huà)配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福(fú)利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的(de)困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商(shāng)品房制(zhì)度，先(xiān)后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住房供应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人(rén)民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余(yú)房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的(de)快速发(fā)展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融(róng)卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房(fáng)者和(hé)银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合(hé)同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业(yè)的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波(bō)动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环(huán)高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付质量(liàng)的(de)保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及(jí)首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失(shī)。而(ér)开发(fā)商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进度向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供(gōng)一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可(kě)购买期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面(miàn)，德(dé)国(guó)开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购(gòu)房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同(tóng)签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个(gè)月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也(yě)由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资(zī)金在进入开(kāi)发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险机构(gòu)签订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的(de)购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期(qī)房购房者(zhě)违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付(fù)节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基(jī)完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工、管道(dào)门窗(chuāng)等(děng)完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定(dìng)金安全(quán)。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款机(jī)制(zhì)或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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