5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表(biǎo)的机(jī)构对于(yú)这(zhè)一板块已经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回(huí)升(shēng)，年底这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对(duì)比去年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还(hái)需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经(jīng)进入(rù)大(dà)分化(huà)时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具(jù)名(míng)的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出(chū)现了，2022阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢年光(guāng)是(shì)居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分(fēn)别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xi阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢à)幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为房地产开发(fā)与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日(rì)时(shí)的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的(de)收(shōu)入利润规模大(dà)幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库(kù)存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良(liáng)好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也(yě)是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三(sān)个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现了(le)业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的(de)房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍在(zài)持(chí)续性地(dì)拿(ná)地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝(jué)大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的(de)一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要(yào)慢很多，我们(men)要(yào)多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他(tā)基(jī)本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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