万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不(bù)将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业(yè)主并非中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的(de)维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的(de)姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可(kě)能没(méi)你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

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　　富人(rén)被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司(sī)不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么(me)中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的(de)高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)回本(běn)的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业(yè)主已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的(de)可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者权利保护(hù)问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全(quán)部价(jià)款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建设工程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持(chí)。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押(yā)的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责(zé)任公(gōng)司成(chéng)为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中(zhōng)国信达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利(l宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府ì)、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是(shì)一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠定了(le)中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进(jìn)军能(néng)源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国(guó)安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权(quán)。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真(zhēn)是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安(ān)和(hé)中赫的(de)经营状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老赖的(de)情况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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