文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改(gǎi)是个技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关(guān)，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的(de)监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付(fù)款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售制度(dù)是(shì)需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的(de)资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降低投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场的(de)一大(dà)特(tè)色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译核准。为了防止开(kāi)发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问(wèn)题(tí)，因此福利(lì)分房制度(dù)不(bù)再适用(yòng)于当时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香港预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推(tuī)动(dòng)了(le)房(fáng)地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设(shè)。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的房(fáng)屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的(de)行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流(liú)程为：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付(fù)款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城(chéng)镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居(jū)民居(jū)住水平(píng)，中国(guó)内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增(z杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译ēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也(yě)成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全(quán)社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的(de)比例(lì)较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发(fā)生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据(jù)购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者(zhě)承担的风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发(fā)放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系(xì)列问(wèn)题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的(de)坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者(zhě)的预售(shòu)监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了(le)开(kāi)发企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来(lái)全国并(bìng)没(méi)有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报(bào)价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的高(gāo)杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译周转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预(yù)付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提(tí)供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三(sān)方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任(rèn)何责(zé)任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面(miàn)，德(dé)国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含在(zài)购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付比例(lì)，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当(dāng)开发商出(chū)现财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金(jīn)融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房购(gòu)房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗(chuāng)等(děng)完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银(yín)行专门的(de)项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策(cè)出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加(jiā)大(dà)支(zhī)持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发商、银(yín)行的(de)第三(sān)方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房(fáng)屋(wū)质量问(wèn)题全(quán)权负(fù)责(zé)、免(miǎn)费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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