近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额(é)二(èr)级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分(fēn)红预(yù)期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价(jià)格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实(shí)际(jì)获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对(duì)于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二(èr)级市场(c情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说hǎng)价格反映这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但(dàn)不(bù)等(děng)同于债券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(sh情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说ì)场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红前(qián)后(hòu)均可以(yǐ)获得公平(píng)的(de)投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资(zī)产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年的(de)现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的(de)收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相(xiāng)对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设(shè)反映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的(de)资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分红交(jiāo)易(yì)带来(lái)的(de)短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关(guān)注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责(zé)人也(yě)称(chēng)。

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