近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红目前(qián)已包含了(le)利润分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选择投资标的(de)时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的(de)综(zōng)合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基(jī)础设施资产的(de)经(jīng)营(yíng)现金流(liú)，投资(zī)人通(tōng)过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了(le)机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完(wán)成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热不尽人意是什么意思(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单(dān)位基金(jīn)份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极(jí)大(dà)不(bù)确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包(不尽人意是什么意思bāo)括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期(qī)后不再(zài)能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资(zī)者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)；可供分(fēn)配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相(xiāng)对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权(quán)类(lèi)的资(zī)产可以更多关(guān)注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实(shí)际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及RE不尽人意是什么意思ITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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