OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩(kuò)募(mù)风(fēng)波(bō)，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日的下跌(diē)走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继(jì)续密切(qiè)关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人(rén)也表示，近期已同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重(zhòng)视(shì)，浦东新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波(bō)动较(jiào)大，但(dàn)其实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出(chū)租率下(xià)跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此后二级市(shì)场(chǎng)价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安(ān)张江光(guāng)大园世界上女性最开放的是哪个国家REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业(yè)园REIT微(wēi)幅(fú)上(shàng)涨，其(qí)余7只均(jūn)有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市(shì)场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避的原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易(yì)日场(chǎng)内资金(jīn)有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放(fàng)，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影响，不好判(pàn)断(duàn)价格是不(bù)是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人(rén)士表示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二(èr)级市场跌幅(fú)较大，其实(shí)有些隐含(hán)收益(yì)率(lǜ)高的(de)产(chǎn)品具备一定的(de)投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流(liú)类等REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私(sī)募基金执(zhí)行董事高如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区(qū)最终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平(píng)稳过(guò)度对经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流没有造成大(dà)的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么(me)急、这么世界上女性最开放的是哪个国家深，加上前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就回调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是(shì)落到租金(jīn)收入(rù)受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估(gū)计(jì)园区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入(rù)基础设(shè)施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率下降事(shì)项，一(yī)度(dù)二级市场价(jià)格出现回落(luò)。在随后(hòu)召开的业绩说明会(huì)中管(guǎn)理人就相(xiāng)关(guān)事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了(le)一定提振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表(biǎo)示了(le)对(duì)张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将得到(dào)回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原(yuán)始权(quán)益人相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了(le)沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同步(bù)启动(dòng)了(le)应(yīng)急预(yù)案，排摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前(qián)储(chǔ)备租(zū)户(hù)还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意(yì)向储备(bèi)转化为(wèi)实际租户(hù)需(xū)要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要(yào)租(zū)户。虽然(rán)收了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金给(gěi)了我们一(yī)些空间(jiān)，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全(quán)力与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在(zài)短期内完成(chéng)去(qù)化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置(zhì)率，原始权(quán)益(yì)人有那么(me)多储备租户，之前的空置(zhì)率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释世界上女性最开放的是哪个国家，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次项目的大租户(hù)退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到(dào)及(jí)时(shí)修复后(hòu)，张江这边也(yě)作了一定的资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)在给租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也有一些差(chà)异化，张润大(dà)厦多是(shì)两千多平的大平(píng)层，楼的成新度(dù)高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一(yī)千平的面积为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形态(tài)的物业。租(zū)户自身(shēn)也会有诉求(qiú)，也(yě)会根(gēn)据自身(shēn)需求和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合(hé)营销方面能(néng)更加充分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江(jiāng)高科目(mù)前在管资产(chǎn)约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的(de)储备项目(mù)，这些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它未来的(de)发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这(zhè)三十(shí)年建设发(fā)展(zhǎn)过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是(shì)一个(gè)非常(cháng)小的插曲。我们有信心(xīn)排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当(dāng)前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维(wéi)持(chí)预期和(hé)市场的信心。”

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