“现在(zài)的(de)房(fáng)地(dì)产很难再出现像(xiàng)过去十年的系统性(xìng)行情。”思睿集团合伙人(rén)、首席经济学家洪(hóng)灏向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，房地产行(xíng)业分化的(de)愈(yù)加明显(xiǎn)，让(ràng)机构和投资者的关(guān)注度从板块向单个标的(de)转移。上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊(kān)》指出，从行业来看，无论是业绩(jì)，还是估值(zhí)，房地(dì)产都已经双杀到了最(zuì)底部，而且是反复地(dì)杀到了底部，再往下的空间(jiān)已经不大(dà)了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要(yào)参考

　　那么如何(hé)寻找房(fáng)地(dì)产个股(gǔ)的阿尔(ěr)法呢？

　　洪(hóng)灏(hào)提(tí)醒(xǐng)，在房地产赛道中进行(xíng)选择(zé)，需要(yào)非常小心(xīn)，避免选了半(bàn)天，标的公司出现爆雷(léi)的(de)情况。除此之嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以下三个基准：有(yǒu)大的国资背景(jǐng)的、杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)的、此前(qián)没(méi)有踩过红(hóng)线的。

　　他(tā)还表示，如果关注(zhù)一下今年房(fáng)地产(chǎn)的(de)开发资金来(lái)源，可以发现，其实银(yín)行的信贷倾向是不太愿(yuàn)意给房企贷(dài)款的，房企的(de)主要资金(jīn)来(lái)源来(lái)自新(xīn)盘的销售。但今年(nián)新房(fáng)的销售情况相较一般。再关注一下，哪些房企能(néng)从(cóng)银行拿(ná)到钱，其实主要还是那(nà)些有国企背景(jǐng)的(de)房企，民营房企相对比较困难，所以整个(gè)行(xíng)业出(chū)现了一个(gè)很明显的分化，无论是(shì)在销(xiāo)售，还是融资等各个方(fāng)面都(dōu)非常明显。现在有国资背景的(de)房企在(zài)资本市场表现相对较好(hǎo)，但没有国资背景的(de)民(mín)营房企股价(jià)大多(duō)表现很一般。

　　陈(chén)昊扬则向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业内(nèi)，我们的逻辑是(shì)，“寻(xún)找最(zuì)后的赢家”。而(ér)具(jù)体到如何挖掘(jué)，我们(men)会(huì)特(tè)别重视企业的成本优势，更具(jù)体一点(diǎn)，就是它的净借贷水平（净(jìng)负债(zhài)率）是不是行业(yè)内的(de)最低水平；利润率(lǜ)是不是行业内最高的；融资成本是(shì)否是行业(yè)内(nèi)最低的；建(jiàn)安成(chéng)本是否也是业(yè)内最低的；这些都是我们看重(zhòng)的一家房企的综合成本(běn)。

　　需要注意的是(shì)，能够同时满(mǎn)足上(shàng)述(shù)条件的房企并不(bù)多。即便是在(zài)国央企中，仍有(yǒu)部分房企出现了“三道红线(xiàn)”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋(qū)势(shì)。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数(shù)据(jù)整理(lǐ)发现，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力(lì)地(dì)产(chǎn)、西(xī)藏(cáng)城(chéng)投、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全(quán)踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发展、京投(tóu)发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控股等国央企(qǐ)房企也踩(cǎi)了“三道红线(xiàn)”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房(fáng)企

　　需警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难(nán)看出，即便是(shì)有着(zhe)较稳(wěn)健特色的国央企房企，其财(cái)务指(zhǐ)标称得上完全健康的仍是少数。而更加值得注意的(de)是，在2022年，不少国(guó)企，甚至地方国企开(kāi)始(shǐ)大举(jǔ)扩张(zhāng)。而(ér)这无疑又进一步(bù)考(kǎo)验着国(guó)央企(qǐ)的(de)资金链情况。

　　对(duì)房企而言(yán)，扩张(zhāng)速度的张弛有度尤为重要，节奏把(bǎ)握准确，有助于房企储(chǔ)备优(yōu)质“弹药(yào)”；但过于乐观(guān)的预判(pàn)未来市(shì)场，以及过于激进(jìn)的(de)扩张拿地节奏也有(yǒu)可能让房企(qǐ)重蹈此前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例(lì)，它从(cóng)2018年(nián)开(kāi)始(shǐ)到2021年，连续4年的净借贷比例都维持(chí)在33％左右，完全没(méi)有增加杠杆比例(lì)。而到2022年，这家房企明显感觉到机会(huì)来了，其开(kāi)始在一线城市(shì)进行(xíng)大举拿地，净负(fù)债率也由此前(qián)的33％左右水(shuǐ)准提(tí)高到(dào)45％左(zuǒ)右，涨了(le)接近三(sān)分之一(yī)。与此同时，该房企新(xīn)购入(rù)地块也实现了快速的开盘利用率，预(yù)计今(jīn)年会有更多的楼盘入市。像这(zhè)类企(qǐ)业就符合(hé)“最后的(de)赢(yíng)家”的特点。一方面，在(zài)于它本身储(chǔ)备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在(zài)一线(xiàn)城市，另(lìng)外(wài)一(yī)半也主要集(jí)中在(zài)强二线和(hé)二线城市；另(lìng)一方面，它的扩张(zhāng)是有(yǒu)节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道(dào)，与(yǔ)之(zhī)相反，有些房企的扩张速(sù)度让人感觉又回(huí)到了2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然说，见(jiàn)到机会时(shí)要出手(shǒu)，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩张(zhāng)得太快，但(dàn)未(wèi)来的(de)两年市场(chǎng)没有想(xiǎng)象得(dé)那么(me)好，可能会重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一(yī)家(jiā)房企(qǐ)的扩(kuò)张速度(dù)是否激(jī)进？陈昊扬向《红(hóng)周刊(kān)》表示，主要还是看房企的净负债(zhài)率水(shuǐ)平，在我看来，这个比例如果超(chāo)过(guò)60％，就是扩张得过(guò)于快速了。

　　不(bù)难看出，这一标准要比“三(sān)道红(hóng)线(xiàn)”对房企(qǐ)的净负(fù)债率要求不得(dé)高于100％要更加严格(gé)。陈昊扬解(jiě)释，当前房地(dì)产行业的复苏速度并没有那么快，所以要规避公司净负债率提高到一个(gè)比较危险的(de)水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地较积极的房企(qǐ)梳理发现，中(zhōng)交地(dì)产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国(guó)、保利发(fā)展等(děng)房企2022年(nián)净负债率都在(zài)60％之上。其(qí)中，中交地(dì)产(chǎn)净负债率持续居(jū)高不下，在2020年至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比(bǐ)的是，华润置地、中国海外(wài)发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、龙湖集团(tuán)等(děng)房企在(zài)践行较积极的(de)拿地策(cè)略的同时，也较好地(dì)控制了公司(sī)的扩张速(sù)度与净(jìng)负债率(lǜ)水平(píng)（见附(fù)表(biǎo)）。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)等个别嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址(bié)民营(yíng)房企(qǐ)

　　或(huò)具备(bèi)“最(zuì)后赢家”的(de)黑(hēi)马特(tè)质

　　陈昊扬指出(chū)，实际(jì)上，他们是以同一筛(shāi)选标准来看国央企(qǐ)与民营(yíng)房(fáng)企，但在各维度(dù)的实际(jì)表现上(shàng)，国央企确实会(huì)更胜一筹。如国央企的融资成本更低，融(róng)资渠(qú)道也更顺畅，能够做到想融就融，这(zhè)样(yàng)，国(guó)央企(qǐ)自(zì)然而然就(jiù)具(jù)有天(tiān)然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更(gèng)加看好(hǎo)国央(yāng)企，但这也并不(bù)意味(wèi)着，民营企(qǐ)业中就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数民营房(fáng)企同样受到机(jī)构的(de)青睐。比如，根(gēn)据2023年一季(jì)报，滨江集团的十大流通股东(dōng)中(zhōng)新进了(le)“中国工商(shāng)银行股份(fèn)有限公司－景顺(shùn)长城中国回(huí)报灵活(huó)配置混合(hé)型证券投(tóu)资基金”“全国社(shè)保基(jī)金一(yī)一(yī)六组合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿(yì)私(sī)募(mù)珠海(hǎi)阿巴马资产(chǎn)管理有限公司就(jiù)长期持有滨江集团。根据(jù)一季报(bào)，该资产公司的几(jǐ)只产品合计持有(yǒu)滨江集团9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐，和其自身(shēn)的基本面表现存在一定关系。2020年以来的近三年(nián)时间，房(fáng)地产市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本土房(fáng)企的滨江集(jí)团仍(réng)是(shì)表现出较强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨(bīn)江集(jí)团在业绩表(biǎo)现、销售规模、新增土储(chǔ)、股价表现等多维度都表现(xiàn)了较(jiào)强的增(zēng)长(zhǎng)势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团扣非归母净利润(rùn)依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依(yī)次实现(xiàn)同(tóng)比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的2023年(nián)一(yī)季报(bào)，今(jīn)年(nián)一(yī)季度(dù)，滨江集团更是(shì)实现了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地(dì)产“青铜时代”仍能保持(chí)自(zì)身业(yè)绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州的战(zhàn)略布局关系密切。根(gēn)据2022年年报，滨(bīn)江集团有近七成(chéng)营(yíng)收来(lái)自(zì)杭州地区，而在2021年，杭州地区的(de)营收比重只占(zhàn)到近六成(chéng)。近三年(nián)持(chí)续(xù)稳(wěn)居(jū)杭州(zhōu)房企销售排名第一。

　　与此同(tóng)时(shí)，滨江集团在杭州的(de)土储补充(chōng)同样较为积极，根据诸葛找房、住在(zài)杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次(cì)为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的(de)较突出表现，也让滨江集团(tuán)的房企排名迅速(sù)提(tí)升。到2023年，滨江集团的(de)房企(qǐ)排名已冲(chōng)进前(qián)十，根据中指(zhǐ)数(shù)据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销售额607.3亿元，位(wèi)列(liè)房企第(dì)九(jiǔ)位。

　　值得注(zhù)意的(de)是(shì)，2020年(nián)至今，滨江集团(tuán)股价翻了超一倍(bèi)以上，而近期，滨江集团更是(shì)迎来多家机构的集中调研(yán)。滨江(jiāng)集团发布公告表示，公司于5月(yuè)10日接受了信达证券、金鹰基金、建(jiàn)信(xìn)养老、新华养(yǎng)老(lǎo)等18家机(jī)构(gòu)调研。

　　产业链布局重点移至存量(liàng)赛道

　　机(jī)构(gòu)在下游家纺、家居(jū)、物(wù)业觅α

　　实(shí)际上房地(dì)产(chǎn)开发(fā)只是房地产产业链(liàn)上(shàng)的中游环节，其上游(yóu)主要为(wèi)钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材料(liào)供(gōng)应商，而下(xià)游应用行业主要包括(kuò)中介服务(wù)、家用(yòng)电器、物业管理(lǐ)、家居用(yòng)品。综合(hé)《红周刊》的采(cǎi)访，房地(dì)产开发环节与上游材料端息息(xī)相关，新盘开工(gōng)不足导致(zhì)上游不(bù)被看好，机构寻觅个股阿尔法的思(sī)路渐(jiàn)渐移至下(xià)游。“中国(guó)房(fáng)地产行业在进入存(cún)量房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费属性的家装家(jiā)居(jū)领(lǐng)域，我们相对看好，因为居民保(bǎo)有的(de)住房规模(mó)越来(lái)越(yuè)大，随着时间(jiān)的增加，内装更新的(de)需(xū)求也会越来越多。美国过去的(de)数据充分说明了(le)这(zhè)一点，在新房销售见顶(dǐng)之后，家具消费(fèi)的增长却一直都很好。对于地(dì)产产(chǎn)业链(liàn)，我(wǒ)们相对看好和(hé)内装相关的行业，例如消费建材、家居装饰等(děng)。”万家基金(jīn)人士(shì)表示。

　　而根据《红(hóng)周刊(kān)》对(duì)下游(yóu)细分中相关赛道(dào)龙头年(nián)内(nèi)表现的统(tǒng)计(jì)，目前暂居前两位的都是来(lái)自家(jiā)纺赛道的公(gōng)司，它们分别是富(fù)安娜(nà)和(hé)水星(xīng)家(jiā)纺，特别是(shì)前者在月线连收七根阳线的基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅(fú)已经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主要从事纺织家居(jū)、睡眠家居(jū)、生活类产品(pǐn)的研(yán)发、设计、生产及销售，旗(qí)下(xià)拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨(xīn)而乐(lè)”和“酷奇智”自有品牌。第一季度(dù)报告显(xiǎn)示，报(bào)告期内(nèi)，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比(bǐ)减(jiǎn)少7.57％；不过(guò)实现归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润(rùn)约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流(liú)通股股东(dōng)来看，能(néng)够发(fā)现该股早已成为基(jī)金(jīn)重仓(cāng)股的天下，彼时(shí)包括公募(mù)的(de)中欧价值发现(xiàn)、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新(xīn)价值和私募(mù)的明(míng)河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要(yào)强调的是，中欧的(de)两只基金都是(shì)价值派(pài)基金经理曹名长(zhǎng)在管的产品，首季其同(tóng)时重仓的房地产产业(yè)链股票还(hái)有金地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风光一时的(de)家居板(bǎn)块也因疫情、消费(fèi)复(fù)苏进程缓慢等多因(yīn)素一度(dù)沉(chén)寂，不过好在困境反转(zhuǎn)露出(chū)曙光，家(jiā)居板块中年(nián)内(nèi)表现最好的是志邦家居。同一时(shí)间段，该股年内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩(jì)来看(kàn)，无论是营收(shōu)还是归(guī)母(mǔ)净利(lì)润，公司都(dōu)实现了同比双升。

　　除去家居家纺外，下(xià)游的物业股(gǔ)也越来越被(bèi)机构所(suǒ)青睐(lài)，不过(guò)这类标的(de)大多在香(xiāng)港上市，如何选择成为难题(tí)。对此，前述上(shàng)海公募基金经理(lǐ)举例分析：“物业服(fú)务不是一个高毛(máo)利(lì)的(de)行业，挣钱很辛苦，我选公司(sī)还是希(xī)望挣的是(shì)市(shì)场化(huà)应该挣的(de)钱，以我曾经买的绿城服务为(wèi)例，它在(zài)中高端楼盘占比是比较高的，每年到期的合(hé)同里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大部分(fēn)项(xiàng)目到期之(zhī)后(hòu)，经过两三轮合同周期还能(néng)做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到产(chǎn)品(pǐn)提(tí)价的公司很少(shǎo)，因为物业公(gōng)司很(hěn)容(róng)易一开始(shǐ)是(shì)挣钱的(de)，后(hòu)面(miàn)因为保安这些固定(dìng)人员成(chéng)本的(de)年度增长，不过(guò)服务(wù)没有特别好，客(kè)户没有那么满(mǎn)意，能做到提价(jià)难度是非常大(dà)的。但是(shì)该公(gōng)司能在业内做到到期之后提价率比较(jiào)高，这(zhè)跟它的(de)定位和比较好的(de)服务(wù)是有(yǒu)关系的。”他进一步强(qiáng)调(diào)。

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