导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产(chǎn)是否(fǒu)过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)调查(chá)数据(jù)显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)发(fā)现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人(rén)口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在(zài)不(bù)断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情(qíng)况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看(kàn)似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推算(suàn)得(dé)到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我们(men)就能够得到(dào)城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足因(yīn)人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。<不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友/strong>

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的(de)流(liú)动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高(gāo)工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会(huì)占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经济水平(píng)有着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调(diào)查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。