近两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚(shàng)未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金份额(é)交易(yì)价(jià)格的(de)变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业(yè)绩，作为(wèi)进行投资(zī)决(jué)策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格(gé)变(biàn)化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资(zī)基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度(dù)可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来(lái)看(kàn数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义)，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性(xìng)”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报(bào)，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有(yǒu)利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业绩数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前(qián)后(hòu)基(jī)金(jīn)份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项目(mù)每年的(de)现金(jīn)分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从(cóng)细分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其(qí)分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产(chǎn)的(de)价(jià)值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许(xǔ)经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意(yì)，特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设(shè)反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实(shí)力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多重因素来(lái)选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规模较(jiào)为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发(fā)行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集(jí)材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义的(de)管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称。

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