近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了(le)高比(bǐ)例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因(yīn)素的(de)综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于(yú)债券(quàn)的固定利(lì)息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构(gòu)投(tóu)资者的(de)角度(dù)来看，一方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多(duō)元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对(duì)高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落(luò)袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了(le)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善(shàn)有一(yī)定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的(de)分红金(jīn)额(é)进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获(huò)得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的(de)特性，关(guān)注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包(bāo)括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区(qū)别。特许经(jīng)营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的(de)分派金额包(bāo)含(hán)了投(tóu)资(zī)本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在(zài)基(jī)础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具(jù)备更显(xiǎn)著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在(zài)本质(zhì)性区别。经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债(千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗zhài)市场独立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收(shōu)益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金(jīn)管理(lǐ)人实力(lì)等多(duō)重(zhòng)因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来(lái)的短期(qī)博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明(míng)书均(jūn)会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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