文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可(kě)以(yǐ)进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对(duì)购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在(zài)完(wán)全交房前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个(gè)技术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税(shuì)改革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼水浒传史进的主要事迹概括，水浒传史进的主要事迹有哪些花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的(de)方式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房(fáng)的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的(de)资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的(de)住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发(fā)商(shāng)在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全(quán)透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自(zì)身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业化的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再(zài)适(shì)用于当时的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房(fáng)地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货(huò)币(bì)化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经(jīng)济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商(shāng)以预(yù)售(shòu)款撬动下一(yī)个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地(dì)的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登(dēng)记和(hé)预(yù)告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建成，开发(fā)商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而(ér)言(yán)，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速(sù)发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也(yě)提(tí)高了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的(de)比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前(qián)的(de)负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按(àn)揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实(shí)是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大(dà)开(kāi)发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方(fān水浒传史进的主要事迹概括，水浒传史进的主要事迹有哪些g)式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购(gòu)房者(zhě)提供一(yī)定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限(xiàn)内无(wú)条件(jiàn)返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进(jìn)度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付(fù)公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全(quán)部(bù)完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式，但是(shì)交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入(rù)开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订(dìng)后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会(huì)存入银行专门(mén)的(de)项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面，加大(dà)对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定(dìng)金(jīn)环节，建(jiàn)立(lì)开发商(shāng)违约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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