文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的(de)全国(guó)住(zhù)房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一(yī)般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地产长效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实(shí)现老(lǎo)百(bǎi)姓安(ān)居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支持当期三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ佛教肉莲是什么)楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决(jué)了(le)制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问(wèn)题，降低(dī)投资(zī)风(fēng)险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核(hé)心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个(gè)楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付，还要(yào)证明自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等能(néng)力把(bǎ)项目完(wán)成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开(kāi)发商、律(佛教肉莲是什么lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步(bù)完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基(jī)础等(děng)城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出(chū)台(tái)多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房(fáng)无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化(huà)、社会化的(de)住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产(chǎn)市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预(yù)先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去(qù)20多(duō)年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全(quán)社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美(měi)元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市(shì)场发育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发(fā)商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开(kāi)发企业(yè)预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建筑面(miàn)积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫(pò)继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的(de)高(gāo)周转背景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程(chéng)总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设(shè)名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付(fù)资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购(gòu)房者预(yù)付(fù)资(zī)金，一般设有定(dìng)金或(huò)预(yù)付(fù)款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提(tí)供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机(jī)监管(guǎn)开发商(shāng)施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关(guān)部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期(qī)进(jìn)度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付(fù)节(jié)点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付(fù)相关款项过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一(yī)一部(bù)规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支(zhī)付(fù)的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购(gòu)房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为(wèi)合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋(wū)保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机(jī)制(zhì)，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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