OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市(shì)场的影响(xiǎng)仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续(xù)延(yán)续此(cǐ)前几(jǐ)日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益人(rén)相关(guān)负(fù)责人也表示，近期(qī)已同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并(bìng)不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技的(de)事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅(fú)7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平(píng)均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此(cǐ)导致二(èr)级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资(zī)金有所流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前(qi赓续前行是什么意思，赓续前进的意思án)随(suí)着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到(dào)一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌(diē)会受到(dào)基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全触(chù)底。

　赓续前行是什么意思，赓续前进的意思　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类(lèi)资产(chǎn)就(jiù)回调(diào)不少了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终还是落(luò)到(dào)租金收入受不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签(qiān)租赁(lìn)协议的(de)通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)出租率下(xià)降事项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提(tí)振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常转化(huà)后(hòu)，项目出(chū)租率将得到(dào)回升。没想到仅过了(le)不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市(shì)场(chǎng)各方的广泛(fàn)关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技(jì)消息的(de)第(dì)一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前储备租户还是比较(jiào)丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信息技术(shù)等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需要(yào)一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽(jǐn)快锁定(dìng)一(yī)些重要租户。虽(suī)然收了三个(gè)月履约(yuē)保证(zhèng)金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多(duō)储备租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解释，张江光大(dà)园一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场化(huà)运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户(hù)退租正(zhèng)好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前(qián)市(shì)场(chǎng)情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这(zhè)边也作了(le)一定的资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成新度(dù)高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自(zì)身需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张江高科目(mù)前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百(bǎi)万方，还(hái)有(yǒu)一些其他(tā)在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业空(kōng)间资产上(shàng)市(shì)平台(tái)目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实现基金扩容(róng)的第一(yī)步，也(yě)是至(zhì)关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下我们(men)可能面(miàn)临了(le)一些突发情(qíng)况需要解决，但(dàn)是(shì)这和我们在张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建设(shè)发展过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一(yī)切(qiè)可能化解当前突(tū)发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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