5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和(hé)华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去(qù)刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进(jìn)程，还(hái)是人均(jūn)住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过(gu作家许地山简介，许地山简介资料ò)去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营业务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要(yào)产品及服(fú)务(wù)为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的(de)上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫(yì)情(qíng)时代出(chū)租(zū)率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外(wài)联(lián)袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现(xiàn)金流创造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低位，其次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因为过去(qù)两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其(qí)上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的(de)基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅作家许地山简介，许地山简介资料为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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