近两年火(huǒ)爆的(de)创新(xīn)产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投(tóu)资标的(de)时应了(le)解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额(é)的(de)公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易(yì)价格的(de)变化(huà)。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规(guī)律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从(cóng)投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构(gòu)投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格波(bō)动受多(duō)重因素的(de)影(yǐng)响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的(de)主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额(é)的(de)开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额(é)净(jìng)值变化的(de)修(xiū)正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的(de)信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例(lì)是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(niándoi的时候怎么夹，doi是怎么夹)、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个(gè)特点，剩(shèng)余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的(de)分派(pài)率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的(de)假(jiǎ)设反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产的(de)估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具doi的时候怎么夹，doi是怎么夹备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点(diǎn)，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露(lù)的(de)经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募(mù)集材料中披(pī)露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济(jì)及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责(zé)人(rén)也称。

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