5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色(sè)，但公募所持房地(dì)产公司市(shì)值(zhí)在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的(de)首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产行业的(de)持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓(cāng)上还需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么(me)投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很难(nán)再(zài)出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数(shù)量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价(jià)，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认(rèn)识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间(jiān)段恰(qià)好排名(míng)前(qián)五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是(shì)上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿(ná)地(dì)结(jié)算持(chí)续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(反函数常用公式大全，反函数运算公式xiàng)好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然(rán)也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙反函数常用公式大全，反函数运算公式(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业(yè)的结构(gòu)性机会(huì)依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系(xì)等(děng)问题(tí)，市(shì)场对(duì)民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司也(yě)是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集(jí)中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季(jì)度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不(bù)确(què)定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对(duì)表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增(zēng)长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海反函数常用公式大全，反函数运算公式利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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