文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者(zhě)的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办(bàn)事，中(zhōng)国(guó)一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一(yī)下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的(de)，如果没(méi)有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生(shēng挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信)、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进(jìn)行过(guò)长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过(guò)大(dà)多(duō)数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价(jià)款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十(shí)年代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化(huà)。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的(de)两大难(nán)题(tí)，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金(jīn)压(yā)力(lì)，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发(fā)企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要(yào)一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走完(wán)发达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了(le)中国内地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投(tóu)资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通(tōng)道业务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的(de)按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据(jù)按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行(xíng)将(jiāng)面临较(jiào)大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者(zhě)项目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而(ér)拨(bō)付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例(lì)一(yī)般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权(quán)保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门经审(shěn)查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用(yòng)期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发(fā)商(shāng)破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签(qiān)订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格(gé)，资(zī)金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在确(què)认工程进(jìn)度、支(zhī)付相(xiāng)关(guān)款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前(qián)经过(guò)两(liǎng)道关口，有利(lì)于(yú)保障购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全(quán)措(cuò)施(shī)”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售(shòu)。什(shén)么是(shì)定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交(jiāo)房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可(kě)向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环(huán)节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。

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