饱(bǎo)受争议(yì)的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到(dào)监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联(lián)合发布了(le)关(guān)于(yú)规范房地产经(jīng)纪(jì)服务的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪机构(gòu)存(cún)在利用房源客源(yuán)优势(shì)收(shōu)取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两部(bù)门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析(xī)师(shī)张大伟称，随(suí)着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市二手免费的播放器有哪个，在哪里看最新电影免费(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房(fáng)成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政策(cè)研究(jiū)中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民来(lái)说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二(èr)手房(fáng)交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有非(fēi)常(cháng)强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多(duō)中介(jiè)利(lì)用信(xìn)息不对称等(děng)问题(tí)，将(jiāng)非必要的(de)收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额(é)外的负担(dān)，而且这(zhè)些服务事项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括(kuò)经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管理和调(diào)控的(de)主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作(zuò)的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题(tí)成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历(lì)来对(duì)房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一(yī)个话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重点，将是(shì)对房(fáng)地产(chǎn)经纪免费的播放器有哪个，在哪里看最新电影免费(jì)服务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房地产经纪(jì)机构(gòu)要合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务(wù)费用。鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地(dì)产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数(shù)特别复杂(zá)的(de)住宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介(jiè)费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中介机构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实际收取(qǔ)费用(yòng)过程(chéng)中，相(xiāng)关监管部(bù)门当前并(bìng)未明确(què)具(jù)体(tǐ)的中介(jiè)费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场(chǎng)所或(huò)渠(qú)道，公示(shì)服务项目(mù)、服务(wù)内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得(dé)混(hùn)合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前(qián)应当向交易(yì)当事人出(chū)具收(shōu)费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于(yú)市场(chǎng)平(píng)均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查处不按规定明(míng)码标价、操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等违反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规的行为。对(duì)房地(dì)产经纪机构相关违(wéi)法(fǎ)违(wéi)规信息(xī)，市场监管部(bù)门要依法(fǎ)依规(guī)纳入国家企业信用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合(hé)理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提(tí)出的意(yì)见(jiàn)仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文(wén)件而(ér)非(fēi)规定，未来如何具体认定其(qí)中的细(xì)则，还需要看各(gè)城市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪服务领域的(de)调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权(quán)方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同税(shuì)费(fèi)等都可(kě)能(néng)对交易(yì)产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但(dàn)在(zài)一些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往往会(huì)有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也可能(néng)通过转嫁(jià)的(de)方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为向购房(fáng)者单边收费(fèi)的行为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪服务收费(fèi)的(de)基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁(jià)给(gěi)购(gòu)房者，这实(shí)际上相当(dāng)于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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