饱受争议的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机构存(cún)在利用(yòng)房(fáng)源客源优(yōu)势(shì)收取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个人信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人(rén)负(fù)担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大(dà)伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住房政策(cè)研究(jiū)中心(xīn)首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金(jīn)额(é)不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的(de)专业性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介来(lái)完成。但很多(duō)中介利用信息不(bù)对称等问题，将(jiāng)非必要的(de)收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额(é)外的(de)负(fù)担，而且这些服务事(shì)项(xiàng)并(bìng)未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在(zài)内的相关市(shì)场交易行为(wèi)及(jí)其(qí)主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更(gèng)急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中(zhōng)，历(lì)来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行(xíng)业关注最多的(de)一(yī)个话题，便是房(fáng)地产经纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交易(yì)进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手房(fáng)屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两部门(mén)在(zài)此次意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京市执行(xíng)的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务收费多(duō)少由各(gè)中介机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在(zài)实际(jì)收取费用(yòng)过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确具(jù)体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋(wū)价(jià)值及工资标(biāo)准，综合计算出(chū)合适的(de)中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容(róng)和(hé)收费标准，不(bù)得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机构提(tí)供的基(jī)本(běn)服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务(wù)项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应当向交(jiāo)易当事人出具(jù)收费(fèi)清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪(jì)机(jī)构，住房(fáng)和城乡建设部(bù)门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等(děng)综合(hé)措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按规(guī)定明码标价(jià)、操纵经纪服务(wù)收费(fèi)等(děng)违反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法(fǎ)规(guī)的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市场监管部门要依法依规纳不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思入国家企(qǐ)业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费(fèi)过(guò)高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于(yú)当(dāng)前两(liǎng)部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还需(xū)要看各(gè)城市落(luò)地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服(fú)务(wù)领域(yù)的调整改善、规范化(huà)，有利(lì)于行业(yè)健康(kāng)发(fā)展。同(tóng)时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对(duì)交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对(duì)房(fáng)地产经纪服务(wù)行业(yè)的专业(yè)性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一(yī)些热点(diǎn)城市的(de)二手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会(huì)有这样的(de)情形(xíng)，因(yīn)部(bù)分购房者处于(yú)弱势(shì)地位(wèi)，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房(fáng)者来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这部分费(fèi)用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者单边收费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司可能会(huì)利(lì)用(yòng)其(qí)支(zhī)配地(dì)位，在原先经纪(jì)服务不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)购房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务(wù)收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的(de)透明度(dù)，也有利于房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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