5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机(jī)构对(duì)于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局(jú)。数(shù)据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持房地产公(gōng)司(sī)市值(zhí)在股票(piào)资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的(de)首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的(de)持(chí)股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报(bào)汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再出现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题(tí)（类似(shì)2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程(chéng)。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名(míng)第(dì)一的上实(shí)发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来(lái)后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十(shí)的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的(de)浦东(dōng)金桥(qiáo)也(yě)是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看(kàn)，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述(shù)两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优(yōu数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义)质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产会有更多担(dān)忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质(zhì)量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更(gèng)为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资(zī)成(chéng)本保持低位(wèi)，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是(shì)拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季(jì)报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年(nián)的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实(shí)现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在(zài)2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在(zài)的经济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的(de)去库存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等(děng)待它(tā)的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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