文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没(méi)实力的(de)别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部(bù)房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化(huà)改革，中国(guó)一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施(shī)现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增加(jiā)，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商业(yè)直觉(jué)和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环境(jìng)、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民(mín)众(zhòng)购房的资金压(yā)力(lì)，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部(bù)门提升(shēng)了对于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配套(tào)问题(tí)，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的(de)需(xū)求量大，而(ér)社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对(duì)内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币(bì)化、住(zhù)房供(gōng)给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内(nèi)地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力(lì)，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案(àn)登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米巨大(dà)进步(bù)，数十年(nián)时间(jiān)走完(wán)发达国(guó)家几(jǐ)百年(nián)城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放(fàng)以(yǐ)来，城(chéng)镇化进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者(zhě)10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米预付(fù)资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司(sī)的(de)信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部来(lái)自银行(xíng)，银(yín)行根据(jù)工程(chéng)进度向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清洁及(jí)墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节(jié)内容(róng)确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预(yù)售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定(dìng)金(jīn)的(de)保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的(de)购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机构(gòu)或保险公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔(péi)付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订(dìng)购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进(jìn)度(dù)放款，月供(gōng)在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订(dìng)金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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