近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前(qián)已包(bāo)含了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为(junk food 可数吗，junk food是单数还是复数wèi)持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集(jí)材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施(shī)基金(jīn)应当(dāng)将90％以上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利(lì)息回(huí)报，而是由可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走(zǒu)势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)97junk food 可数吗，junk food是单数还是复数5.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近期(qī)经济(jì)预期(qī)恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据(jù)单(dān)位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的(de)信心(xīn)，同时需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金价(jià)值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的junk food 可数吗，junk food是单数还是复数收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的假设(shè)反映(yìng)在(zài)基(jī)础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产(chǎn)配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的(de)可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济(jì)及(jí)市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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