万柳书院，暴雷了。

　　今年年一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达(dá)在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司(sī)不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是(shì)对北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务(wù)人(rén)。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道(dào)属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实(shí)际(jì)上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行(xíng)异议申(shēn)请(qǐng)，请求法(fǎ)院解(jiě)除查(chá)封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的(de)方式(shì)明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民(mín)法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没有很高的国(guó)民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还(hái)是(shì)每平(píng)米20万元(yuán)的(de)价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不(bù)少知名人士(shì)，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖(mài)北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾(céng)深(shēn)挖出背后的(de)中赫集一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安(ān)的估(gū)值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫(hè)集团及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其(qí)手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的(de)时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安(ān)后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目(mù)前(qián)幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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