5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产(浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗chǎn)公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度(dù)得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什(shén)么(me)投资机(jī)会的。但在这几年浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也(yě)出(chū)现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的(de)时代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民(mín)营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清(qīng)的(de)过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名(míng)第一的(de)上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等(děng)都跻(jī)身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上(shàng)海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则是公司(sī)拿地(dì)结算(suàn)持续(xù)性(xìng)向好，从数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩(jì)势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知(zhī)名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东行(xíng)列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在(zài)发展的(de)大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估(gū)值的(de)修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗p>

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也(yě)是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个(gè)别城(chéng)市四(sì)月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的(de)市(shì)场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市(shì)场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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