近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的(de)经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募(mù)集基础(chǔ)设(shè)施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金年(nián)度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回(huí)报(bào)，而是由(yóu)可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势的(de)关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的(de)滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额(é)的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得(dé)公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资(zī)的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分之间的(de)比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持(chí)续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资(zī)者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的(de)，对特许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资(zī)收(shōu)益(yì)。普通投资者在(zài)选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时，应(yīng)了(le)解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对(d3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米uì)所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短(duǎn)的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派(pài)率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金额包含(hán)了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用年(nián)限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期后(hòu)通过(guò)对建筑(zhù)的(de)更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资(zī3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米)产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关(guān)的(de)指标有两个(gè)：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场独(dú)立(lì)的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合(hé)长期(qī)持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经(jīng)营权(quán)类的(de)资(zī)产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市(shì)场接(jiē)连回调(diào)，建议投资(zī)者关(guān)注有(yǒu)基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观(guān)的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红(hóng)金额与募(mù)集(jí)材(cái)料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的(de)实际环(huán)境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的(de)运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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