“现在的房地产很难再出(chū)现(xiàn)像过去十(shí)年的(de)系(xì)统性行情。”思睿集团合伙人、首席经(jīng)济学家洪灏向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，房地产行业分化的愈加明显，让(ràng)机构和投资者的关注度从(cóng)板(bǎn)块向单个标的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，从行业来(lái)看，无论是业(yè)绩，还是估值(zhí)，房地产(chǎn)都已经(jīng)双杀到了最底部，而且是反复(fù)地杀(shā)到了底部，再往(wǎng)下的空间已经不大了(le)。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿尔法(fǎ)重要参考

　　那么如何寻找房(fáng)地产个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪(hóng)灏提醒(xǐng)，在(zài)房地产(chǎn)赛道中进行(xíng)选(xuǎn)择，需要非常小心，避免(miǎn)选了半天(tiān)，标的公司出(chū)现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要满足(zú)以下三个(gè)基(jī)准：有大的国(guó)资背景的(de)、杠(gāng)杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关(guān)注一下(xià)今(jīn)年房地产的开发资金来(lái)源，可(kě)以发现，其实(shí)银行的信贷倾(qīng)向是不(bù)太愿意给房企贷款的，房企的主要(yào)资金来源来(lái)自新(xīn)盘(pán)的销(xiāo)售。但(dàn)今年(nián)新房(fáng)的(de)销售情况相较一(yī)般。再关注一(yī)下，哪些(xiē)房企能从银行拿到(dào)钱，其(qí)实主要还是那些(xiē)有国企背景的(de)房企，民营房(fáng)企相对比较困难，所(suǒ)以整个行业出现五的大写是什么(xiàn)了一个很明显的分化，无论是在销售(shòu)，还是融(róng)资等各(gè)个(gè)方面(miàn)都非常明显。现在有国(guó)资背景(jǐng)的房企在资本市场(chǎng)表现相对(duì)较好(hǎo)，但没有国(guó)资背景的民营房企(qǐ)股价(jià)大多表现(xiàn)很(hěn)一般(bān)。

　　陈(chén)昊扬则向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》表示(shì)，在房地产行业内，我(wǒ)们(men)的逻辑(jí)是(shì)，“寻找最后的(de)赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特(tè)别重视企业的(de)成本优势，更具(jù)体一点，就是它的净借贷水平（净负(fù)债率）是不是行(xíng)业内的最(zuì)低水(shuǐ)平；利润率是不是(shì)行(xíng)业内最高(gāo)的；融(róng)资成本是否(fǒu)是行业内最低的；建安(ān)成本是否(fǒu)也是(shì)业内最低(dī)的；这些都(dōu)是(shì)我们看重的一(yī)家房企的综(zōng)合成本(běn)。

　　需要注意的是，能够同时(shí)满足上(shàng)述条件的房企并不多。即便是在国央企(qǐ)中，仍有部分房(fáng)企出(chū)现了“三道(dào)红线”的(de)“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋势。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据(jù)Wind数(shù)据整理(lǐ)发(fā)现，截至2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地(dì)产、西藏城(chéng)投、中(zhōng)交地产(chǎn)、中国(guó)武夷(yí)等(děng)国央企“三(sān)道(dào)红(hóng)线”全踩(cǎi)。

　　除(chú)此(cǐ)之外，城(chéng)建发展(zhǎn)、京投发展(zhǎn)、光明地产、云(yún)南城投、首开股份(fèn)、珠江股份、城投控(kòng)股等国央企房企也踩了“三道红线(xiàn)”中的(de)两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不(bù)难(nán)看出(chū)，即便是(shì)有着较稳健特色的国央企房企，其财务指标称得(dé)上完(wán)全健康的仍是少(shǎo)数。而更加值得注意的是，在(zài)2022年(nián)，不少国企，甚至地(dì)方国(guó)企开始大举扩(kuò)张。而这无疑又进一(yī)步考验着(zhe)国央企(qǐ)的资金(jīn)链(liàn)情(qíng)况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速(sù)度(dù)的张弛有度尤为重要，节奏把握准确，有助于房企储备优(yōu)质“弹药(yào)”；但过于乐观的(de)预判未来市(shì)场，以(yǐ)及过于(yú)激进的扩张(zhāng)拿地(dì)节奏也(yě)有可能让房企重蹈此前(qián)的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一(yī)家房企进(jìn)行(xíng)举(jǔ)例，它从2018年开始到2021年(nián)，连(lián)续4年的净借贷(dài)比例都维持在33％左右，完(wán)全没有增加杠杆比例。而到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到机会来了，其开始在一线城市(shì)进(jìn)行大举拿地，净负债率也(yě)由此前的(de)33％左右(yòu)水准(zhǔn)提高到45％左右(yòu)，涨了接近三分之(zhī)一。与此同时，该房企新(xīn)购入地块也实现了(le)快速(sù)的开盘利用率，预计(jì)今(jīn)年会有更多的楼盘入(rù)市。像(xiàng)这类企业就(jiù)符(fú)合“最(zuì)后的(de)赢家”的(de)特点。一方面，在(zài)于它本(běn)身(shēn)储备(bèi)了很多弹药，去(qù)年(nián)拿地超1000亿元，且其中(zhōng)一半在一线城市，另外一(yī)半也(yě)主要集中在强(qiáng)二线和二线城市；另一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道，与之相反，有(yǒu)些房企(qǐ)的扩张速(sù)度让(ràng)人感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看(kàn)到了(le)2016年～2020年期(qī)间扩张的民营(yíng)企业的(de)影(yǐng)子。虽然说，见到(dào)机会时要出(chū)手，但出(chū)手的章法仍要小心(xīn)，如(rú)果(guǒ)负债率扩张(zhāng)得(dé)太快，但未来(lái)的两(liǎng)年(nián)市场没有想象(xiàng)得那么好，可(kě)能(néng)会重(zhòng)蹈(dǎo)覆(fù)辙。

　　那么如(rú)何(hé)来衡量一家房企的(de)扩张速度是否(fǒu)激进(jìn)？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的净负债率水平，在我看来(lái)，这个比例(lì)如果超过60％，就(jiù)是扩张(zhāng)得过于快速了。

　　不难看出，这一(yī)标准要(yào)比“三道(dào)红线”对房企的净负债率(lǜ)要求(qiú)不得高(gāo)于100％要(yào)更加(jiā)严格。陈昊扬解释，当前房地产(chǎn)行(xíng)业的复(fù)苏速度并没有那么(me)快，所以(yǐ)要规避(bì)公司净(jìng)负(fù)债率提高(gāo)到(dào)一个(gè)比较危险的水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地较积(jī)极的房(fáng)企梳理(lǐ)发现，中交地产、中(zhōng)国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企(qǐ)2022年(nián)净负债(zhài)率都在(zài)60％之上。其中，中交地产净负(fù)债率持(chí)续居(jū)高不下，在2020年(nián)至(zhì)2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形(xíng)成(chéng)鲜明对比的是，华润置(zhì)地、中国海外发展、万科(kē)A、滨(bīn)江集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)在践行较积极的拿(ná)地策略的同时，也较好地控制(zhì)了公司的扩(kuò)张速度与净负债率水平（见(jiàn)附(fù)表(biǎo)）。

　　滨江集(jí)团等个别民营房企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊(hào)扬指(zhǐ)出，实际上，他(tā)们是以同一筛选(xuǎn)标准(zhǔn)来看国央企与(yǔ)民营房(fáng)企，但在各维度的实际(jì)表现上，国央企确实会更胜一筹。如(rú)国(guó)央企的融资成本更低，融资渠道也(yě)更(gèng)顺畅，能够(gòu)做到想融就融(róng)，这样，国央企(qǐ)自然而然就具(jù)有天然优势(shì)。

　　虽(suī)然对比民营房企，机构(gòu)更(gèng)加看好(hǎo)国央企，但这也(yě)并不意味(wèi)着(zhe)，民营企业中(zhōng)就没有(yǒu)“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发(fā)现，仍有少(shǎo)数民营(yíng)房企(qǐ)同样受到机构的青睐。比(bǐ)如，根据2023年一季报，滨江集团的十(shí)大流通股东中新(xīn)进了“中国工商银行(xíng)股份(fèn)有(yǒu)限公司－景顺长城中国回(huí)报灵活配置混(hùn)合型(xíng)证券(quàn)投资基金(jīn)”“全(quán)国社保基金一一六组合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百(bǎi)亿私募(mù)珠海阿巴马资(zī)产管理(lǐ)有限公司就长期持(chí)有滨(bīn)江集团。根(gēn)据一季报，该资(zī)产公司的(de)几只产(chǎn)品合计(jì)持有(yǒu)滨江(jiāng)集团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青(qīng)睐，和(hé)其自身的基本面表现(xiàn)存(cún)在一定关系(xì)。2020年以来的近(jìn)三年时间，房地产市场整体在走“下坡(pō)路”，但作为杭州(zhōu)本土房企的滨江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团在业(yè)绩表现、销(xiāo)售规模(mó)、新增土储、股(gǔ)价表(biǎo)现等(děng)多维度都表现了较强(qiáng)的增长(zhǎng)势头(tóu)。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集(jí)团扣非归母净利润依(yī)次为(wèi)21.27亿(yì)元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次(cì)实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一(yī)季(jì)报，今年(nián)一(yī)季度(dù)，滨江(jiāng)集团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代”仍(réng)能保(bǎo)持(chí)自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州的战略(lüè)布局关系(xì)密切。根据2022年年(nián)报，滨(bīn)江集团有近七(qī)成营收(shōu)来自杭州(zhōu)地区(qū)，而(ér)在2021年(nián)，杭州地(dì)区(qū)的营收比重(zhòng)只占到近六成。近三年(nián)持续稳居杭州房企销售(shòu)排名(míng)第一。

　　与此同(tóng)时，滨江集团在杭州的(de)土(tǔ)储补充同样较为积(jī)极，根据诸(zhū)葛找(zhǎo)房、住在(zài)杭州(zhōu)网数(shù)据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地(dì)金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭州的(de)本土第一(yī)。

　　而滨江(jiāng)集团在杭(háng)州的较突出(chū)表现，也让滨江集团的(de)房企排名迅(xùn)速(sù)提升。到2023年，滨江集团的(de)房企排名已冲(chōng)进前十，根据(jù)中(zhōng)指数据(jù)，2023年前(qián)4月，滨江集团(tuán)实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意(yì)的(de)是，2020年至今，滨江集团股价翻了超(chāo)一倍以上，而(ér)近期，滨江(jiāng)集团更是迎来多家机构的集(jí)中调(diào)研。滨(bīn)江(jiāng)集团发(fā)布公告表示，公司于5月10日接受了信达(dá)证券、金鹰(yīng)基(jī)金、建信养老(lǎo)、新华养老等(děng)18家机构(gòu)调研。

　　产业(yè)链布局重(zhòng)点移至存量赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开发只是房地(dì)产产业链上的中游环节，其上游(yóu)主(zhǔ)要为钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等(děng)材料供应商，而下游应用行业主要包(bāo)括中介服务、家用电(diàn)器(qì)、物业管理、家(jiā)居用(yòng)品。综(zōng)合《红周刊》的(de)采访，房(fáng)地产(chǎn)开发环节(jié)与上(shàng)游材(cái)料端息息相关，新盘开(kāi)工不足导(dǎo)致上游不被(bèi)看好(hǎo)，机构(gòu)寻觅个(gè)股阿尔法的思路渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地产行业在进入存量房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费属性的家装家(jiā)居领域，我(wǒ)们相对(duì)看好，因(yīn)为居(jū)民保有(yǒu)的住房规模越来越大，随着(zhe)时间(jiān)的增加，内装更新的需求(qiú)也会越(yuè)来(lái)越多。美国过(guò)去的数据充(chōng)分说明了这(zhè)一点，在新房销售见(jiàn)顶(dǐng)之后，家具消费的增长却一直都(dōu)很好(hǎo)。对(duì)于地(dì)产产业链，我们相对看好和内装(zhuāng)相关的行业(yè)，例如消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万(wàn)家(jiā)基(jī)金(jīn)人(rén)士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细分(fēn)中相关赛道(dào)龙头年内表现的统计，目前暂居前两位(wèi)的(de)都(dōu)是(shì)来(lái)自家(jiā)纺赛道的(de)公司，它(tā)们分(fēn)别是富安娜(nà)和水星家纺(fǎng)，特别是前者在月线连(lián)收七根阳线的(de)基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者为例(lì)，富安娜主要从事(shì)纺织家(jiā)居、睡眠(mián)家居、生活类产品(pǐn)的研发、设(shè)计、生产(chǎn)及销售，旗(qí)下拥有原创(chuàng)“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智(zhì)”自有品牌。第一季度报(bào)告显(xiǎn)示，报告期内，富安娜实现营业收入(rù)约(yuē)6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不(bù)过实现(xiàn)归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报(bào)的十大流通股股(gǔ)东来看，能(néng)够发现(xiàn)该股早已成为基金(jīn)重(zhòng)仓股的(de)天下，彼时(shí)包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都(dōu)在其(qí)中出(chū)现，占(zhàn)据(jù)了半壁江山。需要强调的是，中欧的(de)两只基金都是价值(zhí)派基金经理曹名(míng)长在管的(de)产品，首季其同时重仓的(de)房地产产业链股票还有(yǒu)金地集团(tuán)和大(dà)亚圣(shèng)象。

　　对比而(ér)言，前几年曾经风光一时的家居板块也因疫(yì)情、消费复苏进程缓慢(màn)等(děng)多(duō)因素一度沉寂，不过好在困境反转(zhuǎn)露出(chū)曙光，家居板(bǎn五的大写是什么)块(kuài)中年内表现最(zuì)好的是(shì)志邦家(jiā)居(jū)。同一时间段(duàn)，该(gāi)股年内上(shàng)涨(zhǎng)已经超(chāo)过(guò)23％，从(cóng)业绩来(lái)看，无论是营收还是归母净利(lì)润，公司都(dōu)实(shí)现(xiàn)了同(tóng)比双升。

　　从公司五的大写是什么的十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，《红周(zhōu)刊》发现广发基(jī)金经理罗洋慧眼独具(jù)，一季报中他管理的广发策略优(yōu)选和(hé)广发安(ān)宏(hóng)回(huí)报(bào)均(jūn)增加(jiā)了持(chí)股，而(ér)这两只产品也成为(wèi)志(zhì)邦(bāng)家(jiā)居十大流(liú)通(tōng)股股东中仅有的(de)两只(zhǐ)公募。有意(yì)思(sī)的是，他似乎对(duì)于定制家居(jū)类标的情有独钟(zhōng)，在另(lìng)一家赛(sài)道(dào)公司金牌(pái)橱柜中(zhōng)，他管理的(de)全(quán)部三只产品均登(dēng)榜(bǎng)十大流通股股东(dōng)，其也(yě)成为(wèi)他的独门重仓(cāng)股(gǔ)。

　　除去家居家纺外，下(xià)游的物业股也越(yuè)来越被机构所青(qīng)睐(lài)，不过这类标的大多在香港上市，如何(hé)选择成为难(nán)题。对此，前述上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金经理举例分析：“物业服务(wù)不(bù)是一个高毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛苦(kǔ)，我选公司还是希望(wàng)挣的是市场化应该挣的钱，以我曾经买的绿(lǜ)城服务为例(lì)，它(tā)在中高(gāo)端楼盘(pán)占(zhàn)比(bǐ)是比较高的，每年到期的合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动(dòng)的大部分(fēn)项(xiàng)目到期(qī)之(zhī)后(hòu)，经过两三(sān)轮合同周期还能(néng)做到产品提价。”

　　“行业(yè)里真正能做到产品提价的公(gōng)司很少，因为物业公司很(hěn)容易一开始是挣钱的，后面因为保安这些固定(dìng)人员成(chéng)本的年度增(zēng)长，不(bù)过服务没(méi)有特别好，客户没有(yǒu)那么满意(yì)，能做到提价难度是非常大(dà)的。但是该公司能在业内做(zuò)到到期之后提价率比较高，这跟它(tā)的定(dìng)位(wèi)和比(bǐ)较好的服务是(shì)有(yǒu)关(guān)系(xì)的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 五的大写是什么