万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市(shì)分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公(gōng)司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了(le)上(shàng)述内(nèi)容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的(de)业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实(shí)已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确(què)了(le)购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购(gòu)买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付(fù)了(le)部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权(quán)，实(shí)际(jì)上是(shì)个烫手(shǒu区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来)山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信(xìn)托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的(de)国民知(zhī)名(míng)度，但却(què)在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是(shì)每(měi)棵(kē)成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多(duō)次成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早在(zài)今年(nián)年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来(lái)，中(zhōng)赫集团及(jí)其(qí)实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北(běi)京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确(què)定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京(jīng)国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不(bù)过(guò)在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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