导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每户持有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户(hù)均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)流动人口(kǒu)的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业需求。全国(guó)总人(rén)口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布(bù)，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数(shù)据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全(quán)的住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局(jú)）；二是(shì)居(jū)民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到(dào)中国存(cún)量房地(dì)产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除(chú)商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城(chéng)购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的(de)不便和(hé)安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人(rén)户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续(xù)延(yán)续，导(dǎo)致户数会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然(rán)庞(páng)大。坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有(yǒu)物业管理(lǐ)，坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法居民(mín)追求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望提高生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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