OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重(zhòng)要(yào)承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示(shì)，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技的事件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终(zhōng)报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交(jiāo)易日(rì)二级市场价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日(rì)跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资(zī)金(jīn)有所流出，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执(zhí)行董事高如星对此表示(shì)，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能(néng)顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经(jīng)营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空(kōng)下(xià)调至得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不(bù)过(guò)，他(tā)也(yě)强(qiáng)调，最(zuì)终还(hái)是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租(zū)率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的业(yè)绩说明会(huì)中管理人(rén)就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的(de)扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张江光(guāng)大(dà)园项目的信(xìn)心，预(yù)计签(qiān)署意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回作出指示和做出指示区别在哪，作出指示还是做出(huí)升。没想到仅过了(le)不到(dào)三周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市场各(gè)方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人(rén)坦(tǎn)言(yán)，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消(xiāo)息(xī)的(de)第(dì)一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉(xī)新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目(mù)前储备租(zū)户还是(shì)比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租(zū)赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为实(shí)际租(zū)户需要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租(zū)户。虽然(rán)收了三个月履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们一作出指示和做出指示区别在哪，作出指示还是做出些(xiē)空间，但本着对(duì)首批扩(kuò)募、对(duì)市场(chǎng)负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯(kěn)定(dìng)要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化(huà)。”相关(guān)负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目一季(jì)度末也(yě)有将近30％的(de)空置率，原始权(quán)益人有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的(de)空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和(hé)换租都(dōu)属于正常情(qíng)况，而(ér)这(zhè)次项目的(de)大租户退租(zū)正好发(fā)生在市场活(huó)跃度(dù)的短期低点，目(mù)前(qián)市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及时修复后(hòu)，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另(lìng)外(wài)，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦(shà)和张江光大(dà)园项目在(zài)给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层(céng)以一(yī)千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租(zū)户(hù)自(zì)身也(yě)会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资源(yuán)共享和联合营(yíng)销方面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协同效(xià作出指示和做出指示区别在哪，作出指示还是做出o)应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资(zī)产上市平台目标的坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一(yī)步，也(yě)是(shì)至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们可能(néng)面临了(le)一些(xiē)突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是(shì)一个非常(cháng)小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突发事件(jiàn)的(de)所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心。”

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