文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么(me)情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严(yán)格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一(yī)样一般一个家庭一个月用多少吨水，一吨水多少钱在支付完(wán)首(shǒu)付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过(guò)长期(qī)系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年(nián)代，中国(guó)香港还(hái)未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经(jīng)推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按(àn)揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘(pán)后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的(de)分期(qī)付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有(yǒu)资金等能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一(yī)导向使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工业化的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制(zhì)度(dù)也(yě)出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货(huò)币化(huà)、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国(guó)内(nèi)地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在(zài)购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部(bù)购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预售制在(zài)过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从无(wú)到(dào)有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们(men)的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的(de)比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根据购房合(hé)同向开发(fā)商主(zhǔ)张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签订的(de)预售合(hé)同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者丧失(shī)还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于(yú)有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金(jīn)流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地(dì)、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上(shàng)把风(fēng)险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整(zh一般一个家庭一个月用多少吨水，一吨水多少钱ěng)体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收(shōu)合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内无(wú)条件返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的(de)信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期(一般一个家庭一个月用多少吨水，一吨水多少钱qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没(méi)有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低(dī)首付比例，可(kě)零(líng)首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计(jì)了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的(de)房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发(fā)商(shāng)出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋(wū)必(bì)须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返(fǎn)还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于(yú)房屋供(gōng)给严重失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资(zī)金进银行(xíng)专门(mén)项(xiàng)目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节(jié)点一般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银(yín)行专门的(de)项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前(qián)房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独(dú)立于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行的第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 一般一个家庭一个月用多少吨水，一吨水多少钱