万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房产的有钱(qián)人(rén)，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的(de)姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目的(de)处置主体是(shì)中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司北京市(shì富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗)分公司(sī)（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债(zhài)的(de)故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实(shí)际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

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　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了(le)购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的(de)，人(rén)民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到(dào)金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京(jīng)当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看(kàn)出其在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环(huán)的(de)背后，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多(duō)元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫(hè)集(jí)团拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截(jié)至2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人(rén)都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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