5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司(sī)市(shì)值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来(lái)去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也(yě)不支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到(dào)供(gōng)给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得(dé)市占(zhàn)率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季(jì)十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第(dì)一季度十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个(gè)季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基(jī中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子)金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债(zhài)率基本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运(yùn)营能(néng)力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或(huò)许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是(shì)因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海(中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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