文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么(me)来(lái)的？国外什(shén)么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如(rú)借机(jī)取消预售制度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这(zhè)个(gè)难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的(de)情况下，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还(hái)未推行(xíng)公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创办立(lì)信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降低投(tóu)资(zī)风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银(yín)行的(de)责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大(dà)和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市场(chǎng)发展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市场面临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地(dì)产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)投(tóu)资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对(duì)金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市(shì)场波(bō)动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于(yú)有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的(de)具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去(qù)房地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名(míng)义(yì)，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循(xún)环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提(tí)供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首为什么懂手机的人都不用华为付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且(qiě)不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的(de)资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动机(jī)监管开发(fā)商施工(gōng)进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)批后即可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行(xíng)按(àn)施工(gōng)节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对(duì)期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般会(huì)在(zài)合(hé)同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付(fù)，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，英国期房(fáng)预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资(zī)金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房后才(cái)开(kāi)始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP为什么懂手机的人都不用华为有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对(duì)期房付(fù)款流程做了(le)统一(yī)详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常运(yùn)转的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营(yíng)企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结(jié)束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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