近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额(é)交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资(zī)者更具(jù)参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市(shì)场价(jià)格反映(yìng)这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了这类产(chǎn)品的(de)“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多(duō)元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益(yì)性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一(yī)定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券回归的(de)过(guò)程；另一方面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额(é)的(de)分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提(tí)是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之(zhī)间的(de)比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)差(chà)异(yì)很大，大多(duō)数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和产权类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分(fēn)红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢)重底(dǐ)层资(zī)产的价值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期(qī)后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回(huí)本(běn)金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报(bào)中披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合(hé)长期(qī)持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对(duì)经营权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首年(nián)及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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