导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不(bù)到一(yī)成，其中(zhōng)还(hái)包括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还(hái)有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不(bù)意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的(de)数据，我们(men)根据(jù)商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)流(liú)动人(rén)口的(de)租(zū)赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会(huì)上，负(fù)责人(rén)对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以(yǐ)家庭(tíng)为单(dān)位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居(三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹jū)民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽(hū)略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们(men)就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居(jū)民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已(yǐ)经达(dá)到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口流(liú)动调(diào)查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人(rén)，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一套(tào)房，在(zài)房(fáng)价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大(dà)的不(bù)便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房(fáng)进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英(yīng)国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人(rén)均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭购(gòu)买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济(jì)工(gōng)作(zuò)会议明(míng)确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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